Учет закладных в банке Акты, образцы, формы, договоры Консультант Плюс

Электронная закладная по ипотеке

Что такое электронная закладная на квартиру при ипотеке

Закладная — это ценная бумага, которая подтверждает, что на время ипотеки банк получает недвижимость в залог. Раньше этот документ оформляли только в бумажном виде. Но в 2018 году правительство разрешило использовать и электронные закладные.

Особенности электронной закладной

Электронная закладная дает банку и заемщику те же права и обязанности, что и бумажная. Так, если заемщик не выплатит ипотеку в срок, банк сможет изъять и продать квартиру, чтобы вернуть свои деньги.

Главное отличие бумажной и электронной закладной — в их форме. Электронную закладную не нужно распечатывать. Она заполняется и хранится в виде файла на компьютере. Подписать такой документ можно только электронной подписью (ЭП).

Также электронные закладные можно хранить только в депозитарии. Напомним, что бумажные закладные банк может хранить самостоятельно. Иногда закладные направляют в два депозитария. Первый учитывает, где находится документ и кто им владеет, а второй — его хранит. Также владелец закладной может менять депозитарий, в котором она хранится.

Что должна содержать электронная закладная

В электронной закладной нужно указать ту же информацию, что и в бумажной, например:

• ФИО заемщика;
• паспортные данные заемщика, а также номер СНИЛС;
• сведения о кредитном договоре;
• сумму ипотечного кредита и процентов;
• описание квартиры, которую передают в залог;
• оценку рыночной стоимости квартиры.

Но в электронном документе нужно указать и дополнительные сведения:

• название депозитария, который хранит закладную;
• электронную почту депозитария, по которому Росреестр может с ним связаться;
• счет депо первого владельца закладной.

При этом составители закладной могут включать в нее и другую информацию. Например, прописать, что банк может получить заложенную квартиру без суда. Или указать способы и порядок продажи квартиры банком при неоплате долга.

Как оформить электронную закладную по ипотеке

Сформировать закладную

Банк и заемщик заполняют электронный документ и указывают в нем все необходимые сведения. Сделать это можно на портале Росреестра или в специальных сервисах. Готовый документ стороны договора должны подписать квалифицированной электронной подписью (КЭП).

Зарегистрировать закладную в Росреестре

Банк отправляет подписанную закладную в Росреестр. К ней он прикладывает заявление на выдачу закладной.

Росреестр проверит, соответствуют ли сведения в документе условиям ипотечного договора. Если сотрудники ведомства найдут ошибки, они приостановят регистрацию ипотеки или откажутся регистрировать электронную закладную.

Отправить зарегистрированную закладную в депозитарий

Именно Росреестр направляет электронную закладную в депозитарий. Если сотрудник ведомства не находит ошибок в документе, он вносит сведения о закладной в запись об ипотеке. После этого он подписывает закладную электронной подписью и передает ее в выбранный банком депозитарий.

Если при получении ипотеки вы оформили бумажную закладную, ее можно заменить на электронную. Для этого банк и заемщик должны написать специальное заявление в Росреестр. Ведомство аннулирует бумажную закладную и отправит электронную в депозитарий. Однако заменить электронную закладную на бумажную не получится.

Как аннулировать электронную закладную после погашения ипотеки

В отличие от бумажной, аннулировать электронную закладную не нужно. Когда Росреестр погасит запись об ипотеке, он отправит уведомление в депозитарий. После этого депозитарий перестанет хранить закладную и учитывать права на нее.

Преимущества электронной закладной

Скорость оформления

Формировать электронную закладную быстрее, чем бумажную. Банки заполняют уже готовую форму документа. Для регистрации закладной не нужно ехать в МФЦ. Заемщику и представителю банка не нужно ждать записи в многофункциональный центр, тратить время на дорогу и ожидание в очереди. Подать документы в Росреестр можно удаленно.

Скорость получения

Получать электронную закладную быстрее, чем бумажную. Так, документ может понадобиться при рефинансировании кредита. Чаще всего банки хранят бумажные закладные самостоятельно и затягивают ее выдачу. Иногда заемщикам приходится ждать до одного месяца.

Выдачей электронных закладных занимается Росреестр. Он оперативно отправляет документ онлайн.

Сохранность

Бумажную закладную можно потерять или намеренно уничтожить. Она может сгореть в пожаре, и на восстановление документа уйдет много времени и сил. С электронной закладной такого не случится. Она хранится в депозитарии на защищенных серверах, и Росреестр следит за каждым ее перемещением.

Недостатки электронной закладной

Необходимость электронной подписи

Электронную закладную можно подписать только КЭП. Если у банков такая подпись обычно есть, то заемщикам придется получать ее дополнительно. Сделать это можно только в удостоверяющих центрах, аккредитованных Минкомсвязи. Такая подпись выдается на определенный срок, обычно не больше года, и стоит около 1000 рублей.

Получите электронную подпись не выходя из дома. Отправьте заявку на сайте Удостоверяющего центра Контура. Документы для выдачи можно отправить онлайн. Закажите доставку подписи, и курьер привезет ее в любое удобное место.

Учет закладных в банке

Подборка наиболее важных документов по запросу Учет закладных в банке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Учет закладных в банке

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 213.5 «Заявление конкурсного кредитора или уполномоченного органа о признании гражданина банкротом» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» «Суд первой инстанции, признавая подлежащим прекращению производство по делу о банкротстве должника, исходил из того, что право ООО «Меридиан» на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании должника банкротом без подтверждения своих требований вступившим в законную силу судебным актом в отношении граждан ограничено перечнем требований, который приведен в пункте 2 статьи 213.5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве). Суд учел, что требования кредитора основаны на приобретении закладной по договору купли-продажи, при этом кредитором права требования по кредитному договору не приобретены. В то же время доказательств, свидетельствующих о перемене лиц в обязательстве по кредитному договору, не представлено, равно как не представлены сведения о наличии задолженности должника. Кроме того, по указанной закладной в обеспечение исполнения обязательств перед кредитной организацией, предоставлено имущество третьего лица, в случае неисполнения должником обязательств. В материалы дела не представлено сведений, подтверждающих неисполнение должником взятых на себя обязательств; не подтвержден размер задолженности. С учетом установления арбитражным судом отсутствия вступившего в законную силу судебного акта, подтверждающего права требования кредитора к должнику в заявленном размере, а также отсутствия заявлений иных кредиторов о признании Кустова А.Г. банкротом, производство по делу о банкротстве прекращено.»

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2022 N 07АП-3112/2021(2) по делу N А45-25079/2020
Требование: Об отмене определения об отказе в признании прекращенным залога (ипотеки) в отношении квартиры.
Решение: Определение оставлено без изменения. Суды не приняли во внимание представленную Гришиной Г.И. справку о погашении задолженности по кредитному договору от 18.01.2012 N 623-5840-0001993 по состоянию на 15.06.2021, так как она не свидетельствует об отсутствии задолженности, с учетом заключенного между обществом «Ипотечный агент ВТБ-24-2» и Банком ВТБ 24 (ЗАО), правопреемником которого является Банк ВТБ (ПАО) договора купли-продажи закладной от 25.09.2014 N 1.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Учет закладных в банке

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: Об отдельных операциях с наличными и безналичными денежными средствами, осуществляемых во исполнение сделки с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю в рамках ПОД/ФТ.
(Письмо Банка России от 20.04.2021 N 12-4-2/1906) 9. Клиент банка со своего расчетного счета осуществляет платеж на сумму 3 000 000 руб. с назначением платежа «договор купли/продажи закладной (пула закладных)», при этом на дату проведения операции банк учитывает закладные на внебалансовом учете.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Признание убытка от продажи закладной в целях налогообложения прибыли: ситуация из практики
(Коллегия Налоговых Консультантов)
(«Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке», 2022, N 1) В связи с неисполнением требования о досрочном возврате ипотечного кредита, удостоверенного закладной, банк подает иск в суд и до рассмотрения иска продает закладную за 1 млн руб., долг на дату реализации — 2 млн руб. По мнению банка, НК РФ приравнивает операции с закладными к операциям уступки права требования (п. 28 ст. 280). Учитывая, что срок исполнения требования о досрочном возврате считается наступившим до даты реализации закладной, имеет ли право банк в соответствии с п. 2 ст. 279 НК РФ признать убыток от продажи закладной в сумме 1 млн руб.?

Нормативные акты: Учет закладных в банке

Положение Банка России от 13.11.2015 N 503-П
(ред. от 28.11.2019)
«О порядке открытия и ведения депозитариями счетов депо и иных счетов»
(Зарегистрировано в Минюсте России 16.12.2015 N 40137) Основанием для зачисления электронной закладной на счет хранения бездокументарных ценных бумаг является получение электронной закладной на хранение и внесение записи о ее зачислении по счету депо залогодержателя, первоначально указанного в электронной закладной (далее — первоначальный владелец электронной закладной), или иного лица, которое в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» осуществляет права по электронной закладной (далее — иное лицо, осуществляющее права по электронной закладной), или внесение записи по счету депо номинального держателя, открытому депозитарию, осуществляющему учет и переход прав на электронную закладную.

Указание Банка России от 13.01.2021 N 5713-У
«Об объеме, формах, сроках и порядке составления и представления отчетности специализированного депозитария»
(Зарегистрировано в Минюсте России 09.04.2021 N 63040) в подразделе 1 «Денежные средства» — в разрезе каждого банковского счета и счета по депозиту, при этом в показателях «Денежные средства» таблиц пунктов 1.1 и 1.2 отражаются суммы денежных средств соответственно на банковских счетах и счетах по депозиту, открытых в кредитных организациях;

Депозитарный учет закладной

Ефимова Ольга Владимировна, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин юридического факультета ГОУ ВПО «МГПУ», кандидат юридических наук, доцент.

В статье рассматриваются актуальные вопросы соотношения правовых явлений: закладной и депозитарного учета, с учетом того, что закладная не может рассматриваться как инструмент профессионального рынка ценных бумаг, учитывая, что неэмиссионные ценные бумаги имеют казуальную природу. Выводы, изложенные автором, могут быть использованы в правоприменительной практике.

Ключевые слова: закладная, ипотека, депозитарий, депозитарный учет, ценная бумага.

Depositary record of mortgage bond

The article considers topical issues of correlation of legal phenomena: mortgage bond and depositary record taking into account that mortgage cannot be considered as an instrument of professional market of securities as non-emission securities have causal nature. The conclusions made in the article can be used in law-application practice.

Key words: mortgage bond, mortgage, depositary, depositary records, security.

Федеральным законом от 22 декабря 2008 г. N 264-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» была предусмотрена возможность депозитарного учета закладной депозитариями.

Российская газета. N 265. 2008.

Указанная новелла имеет как свои плюсы, так и минусы.

Минусы вызваны как экономическими соображениями (деятельность депозитариев отнюдь не бесплатная, значит, это увеличит стоимость закладной), так и имеющимися коллизиями в законодательстве РФ.

Основные положения, определяющие основы депозитарной деятельности и депозитария, изложены в Федеральном законе от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (далее — Закон о рынке ценных бумаг) .

Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» // Собрание законодательства РФ. 1996. N 17. Ст. 1918.

По мнению некоторых ученых, то обстоятельство, что указанный Закон о рынке ценных бумаг в основном регулирует обращение бездокументарных ценных бумаг, не мешает осуществлять депозитарную деятельность в отношении закладных . В обоснование данной позиции делается отсылка на ст. 1 Закона о рынке ценных бумаг, которой определяется сфера распространения данного Закона и на иные ценные бумаги в случаях, предусмотренных соответствующими федеральными законами. Также в Положении о депозитарной деятельности в Российской Федерации (утв. Постановлением ФКЦБ от 16.10.1997 N 36) указано, что оно распространяется как на эмиссионные, так и на неэмиссионные, как на бездокументарные, так и на документарные ценные бумаги.

Гришаев С.П. Комментарий к Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (подготовлен для системы «КонсультантПлюс», 2010).
Об утверждении Методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: распоряжение ФКЦБ РФ от 26 февраля 1999 г. N 195-р // Вестник ФКЦБ России. 1999. N 2.

Однако ст. 7 Закона о рынке ценных бумаг определяет депозитарную деятельность как оказание услуг по хранению сертификатов ценных бумаг и/или учету и переходу прав на ценные бумаги.

Объектом указанных депозитарных услуг выступают сертификаты ценных бумаг. Исходя из анализа понятия сертификата, предложенного законодателем в ст. 2 Закона о рынке ценных бумаг, можно сделать однозначный вывод, что этот документ предназначен только для удостоверения совокупности прав в отношении эмиссионных ценных бумаг.

Согласно ст. 16 данного Закона эмиссионные ценные бумаги бывают только именные и на предъявителя. При этом именная ценная бумага может быть только бездокументарной, а ценная бумага на предъявителя — документарная.

Соотносятся ли данные требования Закона о рынке ценных бумаг с положениями Закона об ипотеке?

В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) закладная является именной ценной бумагой.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

Анализ положений п. 1 ст. 14 (содержание закладной) позволяет сделать вывод об исключительно документарном существовании данной закладной. На это нам прямо указывает подп. 1 п. 1 ст. 14. Кроме того, абз. 2 п. 3 ст. 14 гласит, что «все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы, прикреплены один к другому, заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав».

Соответственно наблюдается определенная коллизия между нормами Закона о рынке ценных бумаг и нормами Закона об ипотеке и Положения о депозитарной деятельности. Закладная — безусловно, документарная ценная бумага. Казалось бы, ну и что, ведь Положение о депозитарном учете тоже распространяется на документарные ценные бумаги. Однако объектом депозитарной деятельности (в том числе), как было сказано выше, может быть только сертификат, который применим только в отношении бездокументарных ценных бумаг. В соответствии с п. 8 ст. 13 Закона об ипотеке закладная может быть передана депозитарию для ее учета. Но, как видим, депозитарий не может осуществлять хранение закладной. Как же быть? Представляется необходимым внести изменения в ст. 7 Закона о рынке ценных бумаг и расширить объект депозитарной деятельности до документарных ценных бумаг.

В чем смысл депозитарного учета для закладной, так ли он ей необходим? Представляется, что ответ на данный вопрос утвердительный в силу следующих обстоятельств.

Передача прав по данной ценной бумаге имеет собственное своеобразие, отличное от общих положений, изложенных в ст. 146 ГК РФ.

Закладная в силу прямого законодательного установления является именной ценной бумагой согласно п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке. В соответствии со ст. 146 ГК РФ передача прав по именной ценной бумаге должна осуществляться посредством цессии. Согласно п. 1 ст. 38 и п. 1 ст. 389 ГК РФ цессия должна быть совершена в виде отдельного письменного соглашения.

Передача прав по закладной оформляется сделкой, которая должна совершаться в письменной форме (п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке). Казалось бы, все так же, как и определяют общие положения гражданского законодательства. Но кроме данной сделки требуется совершить на самой закладной отметку о новом владельце закладной. Указанная отметка очень похожа на передаточную надпись (индоссамент), которая совершается на ордерных ценных бумагах. Равным будет содержание: отметка и индоссамент должны содержать данные о новом владельце соответствующей ценной бумаги за подписью предыдущего. Но наша закладная является именной ценной бумагой. В чем же отличие отметки от индоссамента? В правовой природе, а следовательно, и в последствиях. В соответствии с прямым установлением законодателя, изложенным в п. 3 ст. 146 ГК РФ, индоссамент не только переносит права, удостоверенные ценной бумагой, на нового владельца, но и определяет индоссанта (лицо, совершившее надпись) в качестве должника перед новым владельцем.

Отметка, совершаемая на закладной, выполняет функцию цессии, а именно осуществляет передачу прав с прежнего владельца ценной бумаги на нового, но не ставит предыдущего владельца в положение должника.

В случае депозитарного учета данную отметку осуществляет депозитарий.

Каким образом депозитарий осуществляет учет? С помощью ведения записи по счету депо. Соответственно, владелец закладной будет считаться законным, если по счету депо будет сделана соответствующая запись в отношении данного владельца.

Указанная запись должна быть произведена каждый раз, когда происходит смена владельцев. И это очень важно для подтверждения прав новых владельцев закладных, если вспомнить, что в соответствии с Законом об ипотеке в обязательном порядке регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними подлежит только имя первого владельца — кредитора и одновременно залогодержателя, в отношении которого состоялась выдача закладной. Все остальные имена в данном реестре регистрируются только по желанию сторон.

В то же время одно из прав, удостоверенных закладной, предоставляет ее законному держателю возможность влиять на судьбу недвижимого имущества, к примеру требовать продажи недвижимости с публичных торгов для получения в преимущественном порядке удовлетворения из его стоимости. В силу этого фиксирование в установленном порядке лица, обладающего возможностью определять правовую судьбу недвижимого имущества, представляется необходимым как для избежания вероятных ошибок, так и для пресечения злоупотребления правом.

Представленная в установленном порядке депозитарием выписка по счету депо с указанием лица, являющегося законным владельцем закладной, а соответственно, обладателем прав кредитора по основному обязательству и прав залогодержателя по ипотечному обязательству, даст безусловную гарантию должнику в исполнении надлежащему кредитору и уверенность третьим лицам в возникновении действительности сделки.

ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ИСТОЧНИКИ Нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс РФ. Часть первая // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
2. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
3. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152 «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства РФ. 2003. N 46 (ч. 2). Ст. 4448.
4. Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. N 39 «О рынке ценных бумаг» // Собрание законодательства РФ. 1996. N 17. Ст. 1918.
5. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества: Приказ Минюста РФ N 213 от 15 июня 2006 г. // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. N 27.
6. Об утверждении Методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: распоряжение ФКЦБ РФ от 26 февраля 1999 г. N 195-р // Вестник ФКЦБ России. 1999. N 2.

ЛИТЕРАТУРА

1. Агарков М.М. Основы банковского права: Курс лекций. М.: Издательство «БЕК», 1994. 325 с.
2. Белов В.А. Ценные бумаги в российском гражданском праве: Учеб. пособие по специальному курсу: В 2 т. 2-е изд., перераб. и доп. Т. II. М.: Центр «ЮрИнфоР», 2007. 376 с.
3. Гражданское право: В 2 т. Т. I: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2004. 681 с.
4. Дудкин С.Н. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С. Ема. М.: СПАРК, 1999. 155 с.
5. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2007. 582 с.
6. Койчуев А.А. Ценные бумаги в системе объектов гражданского права. Карачаевск, 2005. 219 с.
7. Русецкий А.Е. Государственная регистрация ипотеки: Научно-практическое пособие. М.: Юстицинформ, 2009. 208 с.
8. Бурачевский Д.В. Процессуальный порядок защиты прав владельцев акций при ведении нескольких реестров владельцев акций или утрате данных, составляющих такой реестр // Вестник ВАС РФ. 2008. N 11. С. 74 — 75.
9. Белявский И. Оформление ипотечных жилищных кредитов // Российская юстиция. 2000. N 5. С. 53 — 55.
10. Вялых Н., Русецкий А., Смыслова К., Халеп А. О содержании закладной // Право и экономика. 2007. N 3. С. 21 — 26.
11. Габов А.В. Восстановление утраченных ценных бумаг // Журнал российского права. 2010. N 3. С. 54 — 56.
12. Гришаев С.П. Комментарий к Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС «КонсультантПлюс». 2005.
13. Жигачев А.В. Составление и обращение закладной: спорные вопросы правоприменения // СПС «КонсультантПлюс». 2010.
14. Медведев Д.А. О правовой природе закладной // Очерки по торговому праву. Вып. 5. Ярославль, 1998. С. 27 — 30.
15. Павловский Е. Правовое регулирование закладной // Хозяйство и право. 2000. N 6. С. 23 — 24.
16. Ротко С.В., Тимошенко Д.А. Закладная как ценная бумага и коллизии в ее правовой природе // Современное право. 2008. N 8. С. 9 — 12.
17. Ротко С.В., Тимошенко Д.А. Составление и выдача закладной // Современное право. 2008. N 5. С. 22 — 25.
18. Ротко С.В., Тимошенко Д.А. Проблемы осуществления прав по закладной: законодательство и правоприменительная практика // Российская юстиция. 2008. N 10. С. 13 — 15.
19. Русецкий А.Е. Закладная как именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству // Право и экономика. 2005. N 9. С. 33 — 38.
20. Серков Е.В. Закладная // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика: Сб. статей. М., 2005. С. 82 — 89.
21. Стерхова М. Особенности оформления закладной // Право и жизнь. Независимый правовой журнал. 2006. N 97. С. 172 — 180.
22. Тимошенко Д.А. Понятие и правовая природа закладной // Юридический вестник РГЭУ. Ростов-на-Дону: Изд-во РГЭУ, 2008. N 4(48). С. 19 — 24.
23. Чижова О.В. Правовая природа закладной: общее и особенное // Современное право. 2004. N 5. С. 12 — 17.

Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности.

Источник https://kontur.ru/reestro/spravka/618-elektronnaya_zakladnaya_2021

Источник http://www.consultant.ru/law/podborki/uchet_zakladnyh_v_banke/

Источник https://wiselawyer.ru/poleznoe/51623-depozitarnyj-uchet-zakladnoj