8 причин, почему акции выгоднее недвижимости
В России традиционно наиболее популярным видом вложений наряду с банковским депозитом считается недвижимость. Многие люди на протяжении последних десятилетий предпочитали вкладывать свои деньги в квартиры на вторичном рынке, а также на этапе строительства, чтобы впоследствии перепродать их по более высоким ценам.
Доходность таких вложений действительно часто оказывалась достаточно привлекательной. Кроме того, недвижимость представляет из себя реальный осязаемый объект, в то время как акции в сознании постсовеского человека долгое время представляли из себя нечто абстрактное и не вызывающее доверия.
Однако российский фондовый рынок не стоял на месте и постепенно развивался, обеспечивая все более удобные и выгодные условия для инвесторов. Сегодня можно с полной уверенностью сказать, что с точки зрения инвестиций акции гораздо более удобны и выгодны для рядового частного инвестора. И вот 8 причин, почему это так.
Недвижимость является достаточно дорогой покупкой. В развивающихся городах, где инвестиции в недвижимость имеют смысл, цены начинаются от 1-2 млн руб., так что приобрести квартиру или нежилое помещение за 50 000, 100 000 или 300 000 руб. не получится.
Из-за этого инвестор вынужден копить деньги до нужной суммы на депозитах, теряя в доходности. Кроме того, для инвестора становится недоступной стратегия, когда на инвестиции отчисляется часть ежемесячного дохода. Если ему не повезло купить квартиру в период циклического роста цен, то усреднить позицию в период снижения и повысить доходность уже не получится.
Также возникают сложности, если требуется изъять часть средств на неотложные нужды. Даже если нужна всего треть суммы, объект придется продавать целиком. Конечно, есть варианты продажи объекта по долям, но обычно это долго и требует больших временных затрат.
В противоположность недвижимости, акции имеют более скромный порог входа от нескольких тысяч рублей и лишены перечисленных выше недостатков. Портфель акций гораздо более гибок в плане управления его размером и может быть легко увеличен, уменьшен или переформирован по желанию инвестора в любой торговый день.
Следствием предыдущего пункта является сложность для инвестора в недвижимость диверсифицировать свои вложения. Несмотря на мнение, что недвижимость является практически безрисковым вложением, на практике угроз для капитала инвестора предостаточно. Это могут быть рыночные (неудачная цена покупки, низкий спрос на аренду, падение цен в отдельном районе), технические (незапланированные вложения в ремонт, дефекты дома, форс-мажоры) или юридические (риск претензий со стороны третьих лиц, раздел имущества при разводе) факторы.
Из-за высокой цены сложно, а порой невозможно распределить инвестиции по нескольким объектам, чтобы снизить риски для всего портфеля. В случае реализации риска инвестор может существенно потерять в доходности и даже оказаться в минусе.
В то же время стоимость одного лота акций на российском рынке в среднем начинается от 1000-2000 руб., что позволяет без особых проблем формировать диверсифицированный портфель вложений с различным распределением между активами. Конечно, акции более волатильны, чем недвижимость, но в долгосрочной перспективе акции растут быстрее недвижимости, а хорошая диверсификация позволяет избежать краткосрочных глубоких провалов в стоимости портфеля.
Ликвидность — способность быстро и с минимальными потерями выйти из инвестиции, (конвертировать вложения в деньги).
Недвижимость является низко-ликвидным активом. Даже при продаже наиболее популярных вариантов нужно как минимум две-три недели на поиск покупателя и оформление сделки, не говоря уже о дорогих специфических объектах, вроде элитных квартир или крупных коммерческих объектов. Разумеется, бывают исключения, но это скорее результат удачи или заниженной оценки объекта.
В то же время, акции можно приобрести или реализовать по нажатию нескольких кнопок в торговом терминале. Высокая ликвидность торгов бумагами из первого и второго эшелонов дает инвестору возможность оперативно реагировать на изменение рыночной ситуации, а также иметь возможность изъять средства для личных нужд в любой момент.
Проблема определения справедливой цены объекта недвижимости отчасти является следствием низкой ликвидности. Неоднородность рынка и малое количество продавцов и покупателей не позволяют однозначно сказать, по какой цене целесообразно покупать или продавать тот или иной объект. Используя трейдерскую терминологию, можно это назвать «широким спредом».
Для некоторых акций проблема определения справедливой цены также может быть актуальна, но это в большей степени касается низколиквидных акций третьего эшелона и бумаг, обращающихся на внебиржевом рынке.
В то же время на Московской бирже обращается достаточно широкий выбор ликвидных акций, из которых можно сформировать хороший инвестиционный портфель. При этом всегда есть возможность определить рыночную стоимость этих бумаг по данным биржевых торгов и посмотреть историю ее изменения на графике в торговом терминале.
Купля-продажа недвижимости обычно связана с дополнительными комиссионными издержками, из которых наиболее весомыми являются риэлтерские услуги, в среднем составляющие 2% от суммы сделки. Если обойтись без риелтора еще можно, то в отдельных ситуациях законом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение сделки, которое может стоить от 0,5% цены сделки. Плюсом сверху будут различные госпошлины и расходы на услуги по подготовке документов.
На фоне таких издержек брокерские услуги по покупке акций, которые ниже 0,1% от суммы сделки, выглядят более привлекательными.
- Издержки на содержание: налоги, ремонт, ЖКХ
Обслуживание недвижимости, включающее коммунальные услуги и имущественные налоги, может в среднем составлять 1-1,5% в год. При этом расходные статьи, как правило, растут быстрее, чем стоимость самой недвижимости.
Кроме того, для поддержания помещения в должном состоянии необходимы периодические вложения в косметический и в капитальный ремонт, что еще больше снижает совокупную доходность от инвестиции.
В то же время, само по себе владение акциями не требует существенных расходов. Брокеры в большинстве случаев предоставляют клиентам услугу ведения счета депо (учета ценных бумаг в депозитарии) бесплатно при отсутствии операций по счету. Если даже комиссия есть, то обычно это совсем незначительная величина в масштабах портфеля.
Те, кому довелось столкнуться со сдачей квартиры в аренду, знают, что далеко не всегда этот вид дохода можно с полной уверенностью назвать «пассивным». Благонадежные долгосрочные арендаторы, которые будут длительный период снимать квартиру, поддерживать ее в достойном состоянии и исправно платить аренду, скорее редкость.
Поэтому у собственника часто есть выбор: долго ждать «своего» арендатора, предлагать более низкую ставку аренды или сдавать жилье первым согласившимся кандидатам, принимая на себя риски порчи имущества и/или внезапного отъезда без оплаты. Все это снижает потенциальную прибыль и в отдельных случаях становится головной болью для собственника.
По части коммерческой недвижимости арендаторы обычно заезжают на более длительный срок, а условия фиксируются договором, по которому можно взыскать неустойку в случае проблем. Однако поиск арендатора может занять достаточно большой период, что опять же приводит к простою и снижению прибыльности.
Дивиденды по акциям также являются величиной не фиксированной и меняются от года к году. Тем не менее обычному частному инвестору не нужно предпринимать активных действий, чтобы заработать эти деньги — за него это будет делать эмитент. Инвестору необходимо лишь выбрать акции с прозрачной дивполитикой и устойчивым бизнесом, чтобы получать регулярные выплаты.
При покупке объекта недвижимости после 1 января 2016 г. и продаже ранее чем через 5 лет, инвестор должен заплатить 13% НДФЛ с разницы в цене. При этом каких-либо льгот в этом отношении не предусмотрено.
В случае с акциями срок, после которого инвестор освобожден от налога, составляет 3 года. Кроме того, есть еще ряд способов, как можно снизить налоговые расходы. О них вы можете прочесть в специальном материале: 8 способов абсолютно законно сэкономить на налогах.
Заключение
Основным плюсом недвижимости обычно называют то, что это материальный объект, а акция всего-лишь запись в реестре. Однако стоит отметить, что право собственности на квартиру в современных реалиях это тоже всего лишь запись в реестре, а за акциями стоит реальный бизнес с производственными активами, рабочими местами и востребованной продукцией.
Еще одним недостатком акций является волатильность цены. Если акции могут всего за несколько дней просесть в цене на 40%, то в недвижимости такие случаи очень редки (кризис 2008 г., стихийные бедствия в отдельных регионах). Здесь действительно есть неоспоримое преимущество недвижимости. Однако, в долгосрочном периоде цены на акции стабильно работающих компаний восстанавливаются, и итоговая доходность инвестиций оказывается выше. Если смотреть на акцию, как на долю в реальном бизнесе, то такое преимущество недвижимости выглядит слабой компенсацией за перечисленные выше недостатки.
БКС Брокер
Комментарии
Покупайте ценные бумаги любимых брендов в один клик
Последние новости
Рекомендованные новости
Адрес для вопросов и предложений по сайту: bcs-express@bcs.ru
Copyright © 2008– 2022 . ООО «Компания БКС» . г. Москва, Проспект Мира, д. 69, стр. 1
Все права защищены. Любое использование материалов сайта без разрешения запрещено.
Лицензия на осуществление брокерской деятельности № 154-04434-100000 , выдана ФКЦБ РФ 10.01.2001 г.
Данные являются биржевой информацией, обладателем (собственником) которой является ПАО Московская Биржа. Распространение, трансляция или иное предоставление биржевой информации третьим лицам возможно исключительно в порядке и на условиях, предусмотренных порядком использования биржевой информации, предоставляемой ОАО Московская Биржа. ООО «Компания Брокеркредитсервис» , лицензия № 154-04434-100000 от 10.01.2001 на осуществление брокерской деятельности. Выдана ФСФР. Без ограничения срока действия.
* Материалы, представленные в данном разделе, не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном разделе, могут не подходить Вам, не соответствовать Вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, знаниям, инвестиционным целям, отношению к риску и доходности. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ООО «Компания БКС» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций, либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном разделе.
Информация не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение приобрести, или продать какие-либо ценные бумаги, иные финансовые инструменты, совершить с ними сделки. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем доходности вложений, уровня риска, размера издержек, безубыточности инвестиций. Результат инвестирования в прошлом не определяет дохода в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Перед принятием инвестиционного решения Инвестору необходимо самостоятельно оценить экономические риски и выгоды, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки, свою готовность и возможность принять такие риски. Клиент также несет расходы на оплату брокерских и депозитарных услуг, подачи поручений по телефону, иные расходы, подлежащие оплате клиентом. Полный список тарифов ООО «Компания БКС» приведен в приложении № 11 к Регламенту оказания услуг на рынке ценных бумаг ООО «Компания БКС». Перед совершением сделок вам также необходимо ознакомиться с:уведомлением о рисках, связанных с осуществлением операций на рынке ценных бумаг; информацией о рисках клиента, связанных с совершением сделок с неполным покрытием, возникновением непокрытых позиций, временно непокрытых позиций; заявлением, раскрывающим риски, связанные с проведением операций на рынке фьючерсных контрактов, форвардных контрактов и опционов; декларацией о рисках, связанных с приобретением иностранных ценных бумаг.
Приведенная информация и мнения составлены на основе публичных источников, которые признаны надежными, однако за достоверность предоставленной информации ООО «Компания БКС» ответственности не несёт. Приведенная информация и мнения формируются различными экспертами, в том числе независимыми, и мнение по одной и той же ситуации может кардинально различаться даже среди экспертов БКС. Принимая во внимание вышесказанное, не следует полагаться исключительно на представленные материалы в ущерб проведению независимого анализа. ООО «Компания БКС» и её аффилированные лица и сотрудники не несут ответственности за использование данной информации, за прямой или косвенный ущерб, наступивший вследствие использования данной информации, а также за ее достоверность.
Акции или квартира?
Друзья, привет! Недавно ко мне заходил в гости мой товарищ. Сосед. Они с семьей сняли квартиру побольше и переезжают поближе к центру, а свою маленькую студию думают либо сдавать, либо продавать. Вот об этом мы и говорили.
Сначала я проконсультировал его по договору найма новой квартиры, который собственник со своим юристом предложил подписать и внёс 4 существенных замечания. Дальше он с уставшим видом посетовал на то, что совершенно не знает что делать со своей небольшой студией теперь — сдавать или продавать.
Я нашёл два варианта
1. Продаём за 5-5.5 млн — рыночная цена квартиры и покупаем акции Сберпреф, Глобалтранс, Ростелеком и Русагро. План такой: через пару лет все эти бумаги имеют потенциал роста в 2 раза и более, плюс дивидендами они платят больше, чем наниматели. Таким образом вместо этой студии скорее всего он сможет купить себе двушку в Москве за 11-12 млн, даже ничего более не откладывая. Можно взять и долларовые акции, если страшно быть в рублях.
2. Вариант более консервативный и не страшный. Просто сдаём эту квартиру (тоже вообще-то рублевый актив) и покрываем 2/3 платежа за аренду его новой квартиры сейчас. Дальнейший рост ее цены сомнительный, рента невысокая. Зато ничего делать не нужно, никаких рисков и его семья будет спокойна, так как для них фондовый рынок кажется чем-то непонятным, а значит опасным и рискованным. Ну как я понял.
А что бы выбрали вы?
Если в квартире нет детских долей – продала бы и взяла облигации. Доходность выше квартирной (15-16% — налог с доходности), рисков минимум, головной боли в виде квартирантов/порчи имущества/налоговой вообще нет. Собственно так и сделала в 2020. Год спустя – не жалею о проделанном. Из российских акций поднялся только Сбер, остальные продала неделю назад и докупили облигаций. В акции вкладываться – надо в них что-то понимать и просчитывать (к сожалению, в моем случае понимания мало). Облигации понятнее. А в квадраты вкладываться сейчас – не время – мой риелтор сам об этом говорит (говорит, что если не срочно – года два потерпеть, а мне это и на руку), и спрашивает меня о начале пути в ценных бумагах. Как-то так…
Мои варианты:
1. Акции, половина в баксах половина в рублях
2. Войти на предпродаже по хорошей цене в новострой
Сдавать квартиру — альтруизм в текущих условиях.
Есть опыт. Валюта, три пифа, акции сбера. Пифы дали разные результаты, сбер вырос раз в шесть. но падал как раз тогда, когда нужны были деньги. Нервов попортил. И в итоге выгоднее всего оказался доллар.
Ипотеку погасили. Акции после опыта со сбером не интересуют абсолютно. Продать квартиру и играть в акции? А почему не в казино? Кстати, а прописка где будет?
С какого периода Сбер вырос в 6 раз? За год с марта 2020 по 2021 Сбер вырос на 35%, что по сравнению с другими российскими компаниями — хороший результат. Сургутнефтегаз нервы за год потрепал — еле вывели без потерь хотя бы то, что вложили. Вопрос у автора, наверное, — во что вложить лишние сбережения – квадраты или ЦБ. А квартиру ради ЦБ продавать….- только если собираешься путешествовать и то – так себе идея. В моем случае – продали квартиру, которую сдавали. По доходности купоны по облигациям выше, чем доходность от сдачи (если брать равную стоимость квартиры или ЦБ). Соотношение примерно 4-5%/год от сдачи квартиры к 15-16%/год от купонов по облигациям. Причем, это доходность если квартира сдается постоянно и требует минимального ремонта + бесконечное дерганье по спорным вопросам квартирантов, а доходность по облигациям может быть и выше, но и риски при изменения ставки центробанка тоже выше (у меня российские ЦБ). Так что самый оптимальный вариант при наличии лишних средств – облигации. При срочной надобности денег – квартиру быстро не продать, а ЦБ выводятся за 3 дня и цена на облигации не прыгает как на акции – ты всегда знаешь сколько у тебя на счете. Ну это мое мнение из личного опыта. Конечно, когда потребуется взять жилье для ребенка – возьмем квадраты. Но покупать квартиру «на вырост» для маленького ребенка – не считаю хорошей идеей.
Что за надежные облигации с доходностью 15-16%?
Особенно порадовало про надежность облигаций с такой ставкой, вы хоть бы людей не вводили в заблуждение. Относительно надежны только ОФЗ ,но там и ставка значительно ниже и то они умеют падать очень хорошо на очередном армагедоне. Если в этот момент деньги понадобятся , потерять можно очень хорошо.
Цена тела облигации не может упасть или вы про это не знаете?
Прикольно вообще читать на сайте риэлторов советы по вложению в акции , куда не глянь все такие спецы стали по поводу фондового рынка, не хватает советов риэлторов когда покупать-продавать доллар.
P.S. Прочитала, вы облигации купили в 20г- поэтому и такая уверенность , у вас еще много открытий будет, если продолжите инвестировать.
В акции не играют, на акциях зарабатывают, но это реально работа и покупать нельзя по чьим-то рекомендациям, надо четко понимать почему ты купил ту или иную акцию, какой апсайд ждешь ,что будешь делать в случае падения котировок и т.д.
Разве что еврооблигации, хоть и Украины (проценты наверняка повыше, чем Латвии, например). Рублевые, они вдруг оказываются процентов на 20 меньше. Акции любой корпорации подвержены всяким честным и не очень штукам, типа доп. эмиссии и ещё похуже.
Сбер был с 25 р. и до 150.
Зачем давать советы, если ты не брокер? Советы ужасные, через пару лет посмотрите сами. Расчитывать на дивиденды- наивно, это ежегодно решает Совет директоров и собрание акционеров. В этом году многие компании не платили дивиденды вообще. А рисковать чужими деньгами не имея достаточную компетенцию — непорядочно.
«Сберпреф» — если вы имеете в виду привилегированные акции Сбербанка то тогда Сберпрев. И у этих акций ниже ликвидность. Вы бы хоть почитали литературу.
Сберпреф- это нормальное название акций в среде трейдеров. Ликвидность ниже- у вас миллиарды руб на счете , оборот в среднем 1,5-2 ярда грубо в день по акции это мало ? А вот то ,что давать советы не порядочно (это мягко сказано), с этим согласна полностью.
Кстати,брокерам верить вообще нельзя в плане советов, у них другие задачи. Блог и ответы конечно повеселили.
«Сберпреф- это нормальное название акций в среде трейдеров. Ликвидность ниже- у вас миллиарды руб на счете , оборот в среднем 1,5-2 ярда грубо в день по акции это мало ? А вот то ,что давать советы не порядочно (это мягко сказано), с этим согласна полностью.
Кстати,брокерам верить вообще нельзя в плане советов, у них другие задачи. Блог и ответы конечно повеселили«.
А что вы мне сказать то хотели, по существу?
«Сберпреф» нет таких акций, есть привилегированные акции Сбербанка.
О каких миллиардах и оборотах у меня вы пишите, если в статье четко указана сумма 5-5,5 рублей чужих денег Соседа, которые через два года трансформируются в «двушка в Москве за 11-12 млн, даже ничего более не откладывая»? Откуда обороты в миллиарды взялись?
А верить надо себе и Богу. Консультироваться со специалистами имеющими соответствующее образование и успешный опыт. В данном случае — это не риэлтор.
Вы написали про ликвидность у сбер прев ( как вы их называете, по мне вообще все равно как назвать, смысл и так понятен), которая ниже (ниже по сравнению с чем?) — я вам ответила что дневной оборот этой акции на бирже совсем не маленький, если у человека 5 млн, руб для ликвидности сбера это ни о чем сумма, всегда можно без проблем купить-продать.
Ой, а расскажите с кем консультироваться надо по фондовому рынку, где это у нас готовят спецов таких официально? А то у меня около 10 лет активной торговли на споте, срочке и т.д, а я до сих не знаю что есть соответствующее образование в этой сфере.
Не была на циане несколько лет , а тут оказывается уже не только недвижимость обсуждают , а риэлторы дают советы по акциям , облигации под 15-16% купон считаются с минимальными рисками, чудные дела творятся))
«Вы написали про ликвидность у сбер прев ( как вы их называете, по мне вообще все равно как назвать, смысл и так понятен), которая ниже (ниже по сравнению с чем?) — я вам ответила что дневной оборот этой акции на бирже совсем не маленький, если у человека 5 млн, руб для ликвидности сбера это ни о чем сумма, всегда можно без проблем купить-продать.
Ой, а расскажите с кем консультироваться надо по фондовому рынку, где это у нас готовят спецов таких официально? А то у меня около 10 лет активной торговли на споте, срочке и т.д, а я до сих не знаю что есть соответствующее образование в этой сфере.
Не была на циане несколько лет , а тут оказывается уже не только недвижимость обсуждают , а риэлторы дают советы по акциям , облигации под 15-16% купон считаются с минимальными рисками, чудные дела творятся))»
Есть графики, где видно, что ликвидность привилегированных акций (не только Сбербанка) всегда ниже, обычных, не привилегированных акций. По Сбербанку разница по объёму дневных торгов около 10 раз в среднем.
Далее, какое отношение объёмы дневных торгов имеют к физическому лицу купившему акции Сбербанка на 5 миллионов рублей? Правильно, никакого. Ну и проблема не купить/продать, а по какой цене продать и через какой промежуток времени, чтобы как пишет Автор: «купить себе двушку в Москве за 11-12 млн, даже ничего более не откладывая».
Простите, я не верю, что вы 10 лет торгуете )) чтобы понять работу ММВБ хватает года, потом работают на западных площадках.
Говорить, с кем вам консультироваться, я не буду. Вы пришли на рынок — и это полностью ваша зона ответственности, судя по тому, как вы описываете торговлю на бирже — вы не профессионал, литературу не читаете и объемы у вас небольшие. Развлекайтесь для себя, удачи.
P.S. На Циане не только риэлторы.
Вам виднее, сколько лет я торгую:).
Далеко не всем нужны западные площадки, но теоретики считают видимо по другому
( обожаю, когда всех под одну гребенку строят) ,наш рынок очень не плохо кормит,если покупать и продавать в нужные моменты. Про консультацию спросила ради шутки , вы не поняли, не важно- привыкла думать исключительно своей головой. Да, я развлеклась в этом блоге ,вы правы- очень уж понравилась уверенность автора блога что именно эти акции вырастут через пару лет в два раза и более, интересно а если на ближайшие пару лет у нас будет «медвежий» фондовый рынок и акции не вырастут, а упадут ,как автор блога будет смотреть в глаза своему товарищу?
Я все это написала к тому,что нельзя советовать вкладываться в акции людям, которые далеки от этого рынка и тем более называть конкретные акции, слишком большая ответственность советующего и риски того,кто не глядя следует таким советам. Человек,если заинтересовался биржевой торговлей, должен сам разобраться , что и как покупать — можно только технические основы рассказать ( какие инструменты торгуются, плюсы их и минусы).
А по поводу,если боишься, то купить долларовые акции- интересно, автор блога предупредил своего товарища, что долларовые акции могут падать сильно и обратно не вырасти, а самый цимус — если одновременно акции будут падать и рубль укрепляться (убытки могут очень удивить не приятно)?
Короче, всем удачи в инвестициях и думайте только своей головой, не слушайте ничьих советов, т.к. вкладываете вы свои деньги и риски только ваши.
ID: 19897543 Не получается редактировать выше,что написала- вы бы все-таки изучили бы для себя что такое ликвидность , кто такой маркетмейкер на рынке и какие акции высоколиквидные, низколиквидные (голубые , 2и 3ий эшелоны и т.д.). тогда может и поймете при чем здесь обороты дневные . а то у вас если у сбера преф объемы в 10 раз меньше чем у обычки, то проблема с ликвидностью. я поэтому и спросила, у вас что ярды на счете,что сберпреф менее ликвиден . а уж фразу «понять работу ММВБ за год» это реально перл , который, извините, но понесу в массы. оказывается надо понимать работу ММВБ для успешной торговли, а не изучать постоянно отчетность компаний, графики движения инструментов , да и просто хотя бы для начала определить для себя какой больше рынок интересен- спот, срочный, облигации, валютный.
Извините, что влезла в обсуждение профи, не хочется просто чтобы люди прочитав — продали квартиры и купили акции, в которых совсем не разбираются.
Все мечтают поделиться знаниями о рынке) Мож и РАО ЕЭС кто-нить тут торговал?
Акции или недвижимость: какие инвестиции оправдываются в кризис?
О «новой нормальности», то есть надолго утвердившейся волатильности мировой экономики, говорят с начала 2010-х. Однако последние шесть месяцев преподнесли такие сюрпризы, с которыми многие из нас столкнулись впервые. Это и мировой кризис, спровоцированный падением цен на нефть, и вызванная этим волатильность курса рубля, и снижение ключевой ставки ЦБ РФ, что соответствующим образом повлияло на ставки по депозитным вкладам. Все это было «приправлено» пандемией коронавируса. Происходящее проверило на прочность многие бизнес-модели. Кто-то, к сожалению, не смог пережить этот кризис. Ну а другие — по принципу «То, что нас не убивает, делает сильнее» — только упрочили свои позиции на рынке.
Сегодня профессиональные инвесторы сталкиваются с такой ситуацией, что при наличии свободных денежных средств и желании инвестировать доходных инструментов для этого становится все меньше и меньше. Давайте посмотрим, как процессы, происходящие в мировой экономике, влияют на рынок ценных бумаг.
Процесс снижения ставок рефинансирования мировыми ЦБ исторически оказывает значительное влияние на фондовый рынок. Попытки стимулировать мировую экономику к росту дошли до того, что ставки опустились до нуля (как в случае с Европейским центральным банком) или замерли чуть выше (на уровне 0,25% в США). То есть в большинстве случаев деньги для коммерческих банков стали бесплатными. Хранить деньги на депозитах стало бесполезным занятием, поэтому произошел переток в инструменты, дающие более высокую доходность, — акции, а также облигации (по причине роста их рыночной стоимости, а не купонной ставки, которая существенно упала). В России понижение ставок Центробанком наложилось на низкую базу вовлеченности в инвестирование на фондовом рынке, что привело к рекордным перетокам из банковских депозитов на фондовый рынок (количество счетов физических лиц в 2019 году выросло в два раза, за первое полугодие 2020 года — на 39%).
Большое количество денег, «свеженапечатанных» монетарными властями большинства стран, было направлено на поддержку наиболее проблемных отраслей экономики и компаний. Эти вливания, частично попадающие в рынок, заметно поддержали фондовый рынок, но в то же время создали возможности для надувания нового пузыря.
Мнения участников рынка по вопросу восстановления экономики еще месяц назад в большинстве случаев склонялись к V-образному сценарию — быстрое падение и столь же скорое восстановление. Но уже сейчас это мнение трансформировалось в следующие ожидания: как показал опрос BOFA, только 14% респондентов верят в V-образный сценарий, тогда как 44% — в U-образный (постепенный подъем) и 30% — в W-образный (так называемую вторую волну). Как мы видим, экономике не удается быстрое восстановление, оно ожидается более затяжным. Но что показывает динамика фондового рынка? Фондовые индексы США и Европы практически восстановили свои позиции, а индекс NASDAQ 100 превысил «доковидные» значения, при этом прибыли большинства компаний далеки от траектории роста. Котировки ряда крупных компаний, в основном технологического сектора, имеют признаки пузыря. А как показывает нам история, пузыри не только сдуваются, но и лопаются. Все это результат излишней ликвидности, что породило излишний оптимизм.
Российский же фондовый рынок, особенно в последнее время, восприимчив к движениям западных рынков, зачастую повторяя движения его индексов. Наш рынок в таких случаях от падения не спасет даже относительная дешевизна финансовых инструментов и наличие высоких дивидендных доходностей.
Традиционно главными факторами на отечественном рынке (помимо экономических условий) остаются общерыночные настроения, цены на сырье и геополитический фон. А это значит, что желание профессиональных инвесторов вкладываться в рискованные фондовые активы в ближайшее время будет сохраняться на минимальном уровне. Не добавляет оптимизма и завершение дивидендного сезона. Исключением пока являются инвестиции в госдолг России, так как при низком уровне долговой нагрузки данные облигации дают премию по доходности.
А как при этом реагирует рынок инвестиций в недвижимость?
В целом по России объем сделок с недвижимостью в первой половине 2020 года упал на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такие данные приводит консалтинговая компания Jones Lang LaSalle. Сильнее всего пострадал рынок объектов торгового и гостиничного назначения — сделок по ним почти не было. Показал сокращение сектор офисной недвижимости. Однако сохранился интерес инвесторов к площадкам под застройку жилых проектов, доля инвестиций в сектор жилой недвижимости составила большую часть транзакций за полугодие, а именно 55%. При этом доля Москвы в общероссийском объеме инвестиций в жилую недвижимость увеличилась до 82% (в первой половине 2019 года, по данным JLL, она составляла 72%). Интерес крупных застройщиков к площадкам в столице не только не снизился, но и вырос. Почему? Во-первых, Москва — это наиболее платежеспособный рынок. А в силу того, что рынок лихорадило из-за перечисленных выше обстоятельств, многие расценили покупку жилья как возможность сохранения своих инвестиций. Во-вторых, сама строительная отрасль была определена в качестве локомотива, который будет поднимать экономику. Многие компании получили различные преференции от государства: отсрочку платежей, выкуп нераспроданных объемов жилья, продление срока действия разрешений на строительство. Проектное финансирование, которое уже год как стало обязательным при реализации квартир на стадии строительства через договоры долевого участия, также обеспечивает жилищное строительство постоянным источником денежных поступлений. Государство стимулирует и покупателей, фиксируя ставку по ипотеке на рекордно низком уровне в 6,5% и сокращая сумму первоначального взноса по кредиту.
Если говорить о компании «РГ-Девелопмент», то нам удалось быстро адаптироваться к новым реалиям. Мы смогли оперативно перевести большую часть сервисов в онлайн и за период пандемии передали более 500 ключей от новых квартир дольщикам удаленно. Доля электронных покупок возросла до 60%. Компания продолжает активно наращивать земельный банк, первой подписала договор с Правительством Москвы о комплексном развитии территорий части промзоны «Октябрьское поле». По результатам первых пяти месяцев текущего года «РГ-Девелопмент» вошла в топ-10 застройщиков страны по объемам ввода жилья (рейтинг был опубликован порталом «Единый ресурс застройщиков» в июне 2020 года). Кроме того, компания сегодня рассматривает возможность выхода и на региональные рынки для укрепления своих позиций в рейтинге крупнейших застройщиков РФ.
Квартирный вопрос для многих в нашей стране так и остается нерешенным. При этом, как показал опрос ВЦИОМ, сегодня почти 40% россиян считают текущий момент наиболее подходящим для покупки квартиры. Со своей стороны мы отмечаем, что интерес покупателей к приобретению жилья даже в условиях кризиса продолжает оставаться стабильным. Так, к концу 2020 года мы планируем ввести в эксплуатацию 10 жилых корпусов в трех строящихся жилых комплексах: «Октябрьское поле», «Петровский парк», «Фонвизинский». Уже сейчас около 70–80% объема квартир в них раскуплены, а в одном из корпусов показатель продаж достигает 98%.
С 2013 года, когда я перешел от покупки отдельных объектов недвижимости к инвестированию в девелоперский бизнес, я ни разу не разочаровался в своем выборе, а текущая ситуация только подтвердила оправданность стратегии. Сегодня инвестиции в жилую недвижимость — это длинные, а в новых законодательных условиях еще и защищенные деньги. Это гарантия стабильности в долгосрочной перспективе, несмотря на все выкрутасы «новой нормальности». Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Экспертиза
Источник https://bcs-express.ru/novosti-i-analitika/8-prichin-pochemu-aktsii-vygodnee-nedvizhimosti
Источник https://www.cian.ru/blogs-aktsii-ili-kvartira-315862/
Источник https://blogs.forbes.ru/2020/07/22/akcii-ili-nedvizhimost-kakie-investicii-opravdyvajutsja-v-krizis/